내년 부동산시장 움직일 5대 변수는?

내년 부동산시장 움직일 5대 변수는?

한겨레 2017.12.25.

[한겨레]

 

금리인상·공급과잉·양도세 중과에 주목

민간 임대등록·보유세 강화도 관심거리

부동산대책 시행 본격화 시장반응 관심

177만 다주택자 매각-임대등록 기로에

 

 

 

내년 부동산시장은 불확실성이 높은 가운데 5가지 시장·정책 변수가 큰 영향을 끼칠 전망이다.

 

지난달 6년여 만에 단행된 한국은행의 기준금리 인상으로 ‘초저금리’ 시대가 막을 내리기 시작하면서 내년 부동산시장이 어떤 방향으로 움직일지 관심이 쏠리고 있다. 문재인 정부가 내놓은 ‘8·2 부동산 대책’과 ‘주거복지 로드맵’에 포함된 굵직한 제도 개선책들도 내년부터 시행에 들어갈 예정이어서, 시장 참여자들의 대응 여하에 따라 부동산 시장이 요동칠 가능성이 제기된다.

 

25일 부동산 업계와 전문가들 말을 종합하면, 내년 국내 부동산시장은 불확실성이 높아진 가운데 5가지 시장·정책 변수가 어떤 파급력을 발휘하느냐에 따라 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.

 

5가지 변수로는

금리, 입주·분양 등 공급과잉, 다주택자 양도소득세 중과세, 민간 주택임대 등록, 보유세 등이 지목된다.

 

우선 내년 시중금리 상승의 폭과 속도는 부동산시장의 최대 압박 요인이다. 시중금리가 0.25%포인트 오르면 금융부채를 지닌 가계가 지불해야 할 이자 증가액은 연 2조3140억으로, 내년도 금리 오름세가 가팔라지면 상환 부담이 커질 수밖에 없다. 전문가들은 현재 연 3~4%선인 주택담보대출 금리가 5%대 이상으로 빠르게 올라가면 급매물 시장과 법원경매시장으로 넘어가는 이른바 ‘깡통주택’이 나올 것으로 보고 있다.

 

두번째로는 아파트 입주 및 분양 물량 증가가 꼽힌다. 부동산114에 따르면, 올해 전국에 아파트 38만가구가 입주한 데 이어 내년에는 2000년대 이후 최대인 44만가구가 입주할 예정이다. 수도권 아파트 입주 물량도 내년 17만가구로 역시 최대치다. 이는 박근혜 정부의 부양책에 힘입어 2015년 하반기 이후 건설업계가 앞다퉈 밀어낸 분양 물량이 2년6개월 정도의 시차를 두고 한꺼번에 입주하는 데 따른 것이다. 이에 따라 입주 물량이 몰리는 수도권 외곽과 세종, 충청도, 경상남북도 등에선 집주인들이 세입자의 전세금을 제때 돌려주지 못하는 ‘역전세난' 발생 우려가 높다는 분석이 나온다.

 

이런 가운데 내년 신규 아파트 분양 물량이 적지 않다는 것도 잠재된 공급 초과 요인이다. 부동산114가 조사한 내년 국내 건설사들의 아파트 분양 물량은 409곳 41만7786가구로, 시장 과열기였던 2015년(43만4383가구)과 맞먹는 수준이다.

 

내년 4월부터 시행되는 다주택자 양도세 중과세는 주택 매매시장의 최대 변수다. 서울과 수도권 주요 도시, 세종, 부산 등 ‘청약조정대상지역’에서 2주택자가 양도하는 주택은 최고 50%, 3주택 이상 보유자는 최고 60%의 중과세가 적용될 예정이다. 다주택자로선 내년 4월 이전에 집을 팔든지, 그렇지 않을 경우 ‘장기 보유’를 결심해야 하는 상황인 셈이다. 만약 이들이 매각에 나선다면 주택시장에는 급매물이 쏟아질 전망이다. 반대로 팔지 않고 장기 보유로 갈 경우에는 임대주택 등록 여부가 중요해진다.

 

정부는 최근 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’에서 임대주택으로 등록하는 집주인에 대해 2019년부터 건강보험료와 임대소득세 등을 대폭 깎아주기로 했다. 지방자치단체에 등록된 임대주택은 전월세 상한제(연 5% 이내), 계약갱신청구권제(4~8년)가 적용돼 세입자 권리 보호와 전월세 가격 안정을 꾀할 수 있기 때문이다. 2016년말 기준 국내 2주택 보유자 156만명, 3주택 이상 보유자 41만명 등 다주택자 197만명이 보유한 주택은 430만가구에 이른다. 그러나 이 가운데 20만2천명만 79만호를 민간임대주택으로 등록해놓고 있다. 따라서 나머지 177만명의 다주택자들이 정부의 압박 앞에서 어떤 선택을 내릴 것인지가 초미의 관심사다. 다주택자들이 매각보다 임대등록을 선호한다면 주택 매매시장엔 영향이 없지만 전월세 시장 안정 효과는 커질 전망이다. 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “내년 상반기 정부의 임대차 정보 통합시스템 구축으로 더 이상은 다주택자가 편법을 써 보유주택의 임대차 관계를 숨기는 게 어려워졌다. 일부는 매각을 선택하고 상당수는 내년 말까지 임대주택 등록으로 돌아설 가능성이 있다”고 내다봤다.

 

내년 하반기 이후엔 보유세가 부동산 시장의 핫이슈로 떠오를 전망이다. 정부는 내년에 부동산 보유세 개편 방안을 내놓을 것으로 알려졌다. 재산세, 종합부동산세 등에서 지나치게 낮은 세부담(실효세율)을 정상화하기 위한 방향으로 마련될 가능성이 높아 보인다.

 

최종훈 기자 cjhoon@hani.co.kr

http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/824993.html